Secondo l’UBS “Global Real Estate Bubble Index 2023”, l’impennata globale dell’inflazione e dei tassi d’interesse degli ultimi due anni ha provocato in media un forte calo degli squilibri nei mercati immobiliari delle piazze finanziarie globali.
Nell’edizione di quest’anno, solo due città – Zurigo e Tokyo – rimangono nella categoria del rischio bolla, in calo rispetto alle nove città dell’anno scorso.
Precedentemente nella zona a rischio bolla, c’erano Toronto, Francoforte, Monaco, Hong Kong, Vancouver, Amsterdam e Tel Aviv, che ora sono tutte in territorio “sopravvalutato”.
Invariati rispetto all’anno precedente, anche i mercati immobiliari di Miami, Ginevra, Los Angeles, Londra, Stoccolma, Parigi e Sydney continuano ad essere sopravvalutati.
Allo stesso modo, New York, Boston, San Francisco e Madrid hanno registrato un calo degli squilibri.
Questi mercati immobiliari sono ora valutati equamente, secondo l’indice, così come Milano, San Paolo e Varsavia.
Questo vale anche per Singapore e Dubai, anche se la loro reputazione di rifugi geopolitici sicuri ha recentemente innescato un aumento della domanda sia di affitto che di acquisto.
Correzioni generalizzate dei prezzi:
La crescita dei prezzi delle abitazioni ha sofferto a causa dell’aumento dei costi di finanziamento, poiché i tassi ipotecari medi sono quasi triplicati dal 2021 nella maggior parte dei mercati.
La crescita annua dei prezzi nominali nelle 25 città analizzate si è fermata dopo un vivace aumento del 10% un anno fa.
Claudio Saputelli, Head of Real Estate presso il Chief Investment Office di UBS Global Wealth Management, aggiunge:
«Al netto dell’inflazione, i prezzi sono in realtà inferiori del 5%, rispetto alla metà del 2022.
In media le città hanno perso la maggior parte dei guadagni reali dei prezzi, realizzati durante la pandemia, e ora sono di nuovo vicine ai livelli di metà 2020″.
A Francoforte e Toronto – le due città con i punteggi di rischio più alti nell’edizione dello scorso anno – i prezzi reali sono crollati del 15% negli ultimi quattro trimestri.
Una combinazione di valutazioni di mercato elevate e termini ipotecari relativamente brevi ha anche messo i prezzi sotto forte pressione a Stoccolma e, in misura minore, a Sydney, Londra e Vancouver.
Al contrario, a Madrid, New York e San Paolo – città con valutazioni del rischio moderate finora – i prezzi reali delle case hanno continuato a salire ad un ritmo moderato.
L’inflazione riduce il rischio di bolla:
Il forte calo degli squilibri non è stato determinato solo dal calo dei prezzi delle abitazioni, ma anche dalla crescita dei redditi e degli affitti trainata dall’inflazione.
Poiché la crescita dei prestiti ipotecari si è dimezzata dalla metà del 2022, il rapporto debito/reddito delle famiglie è diminuito, soprattutto in Europa.
E – a parte gli Stati Uniti – la crescita nominale degli affitti ha subito una notevole accelerazione ed è stata positiva in tutte le località analizzate.
Tuttavia, la crescita del reddito trainata dall’inflazione, così come le correzioni dei prezzi, non sono state sufficienti a migliorare significativamente l’accessibilità.
In media, la quantità di spazio abitativo finanziariamente accessibile per un lavoratore qualificato è ancora inferiore del 40% rispetto a prima dell’inizio della pandemia.
Un ulteriore ribasso dei prezzi – almeno in termini reali – è probabile se i tassi di interesse rimangono ai loro attuali livelli elevati.
Prospettive regionali:
Per quanto riguarda l’Italia, a Milano i prezzi reali sono scesi del 2%, in linea con la crescita locale degli affitti e dei redditi.
Ma le solide prospettive per l’economia locale, l’estensione della metropolitana e i prossimi Giochi olimpici invernali del 2026, contribuiscono a mantenere le valutazioni in termini nominali.
Il livello dei prezzi delle case corretto per l’inflazione in entrambe le città tedesche analizzate, Francoforte e Monaco, è raddoppiato tra il 2012 e il 2022 – la crescita più forte di tutte le città incluse nello studio.
Secondo questa ricerca, i prezzi stavano crescendo e i rialzi dei tassi e l’elevata inflazione hanno innescato una rivalutazione.
Con un picco all’inizio del 2022, i prezzi reali a Francoforte sono aumentati di quasi il 20% da allora e del 15% a Monaco di Baviera.
La correzione è ancora in corso.
I prezzi reali nel mercato immobiliare di Londra hanno seguito un percorso discendente dalla Brexit, nel 2016.
Nonostante la carenza strutturale di offerta, i prezzi sono rimasti indietro rispetto alla media nazionale.
In assenza di una forte domanda internazionale, i prezzi delle abitazioni rimangono sotto pressione poiché l’accessibilità economica locale è al suo minimo dal 2007, a causa degli elevati tassi ipotecari.
A Varsavia i prezzi reali delle case sono aumentati di quasi il 40%, tra il 2012 e il 2022.
Le forti prospettive di occupazione, l’espansione della rete metropolitana e i moderni sviluppi abitativi hanno mantenuto il mercato attraente.
Tuttavia, in un contesto di inflazione forte e persistente, i tassi ipotecari sono aumentati, riducendo la disponibilità delle famiglie a pagare per le case.
Ciò ha portato i prezzi corretti per l’inflazione a diminuire di circa il 10% dalla metà del 2022 e ha spostato la domanda verso il settore degli affitti, che ha visto una forte crescita.
Nonostante questo i nuovi sussidi ipotecari hanno innescato una certa frenesia di acquisto.
Le valutazioni eccessive delle abitazioni a Stoccolma e l’elevata dipendenza dai mutui a tasso variabile, si sono rivelati un mix volatile.
Attualmente, l’accessibilità è al limite e, di conseguenza, tra la metà del 2022 e la metà del 2023, i prezzi corretti per l’inflazione sono stati corretti di oltre il 20%, più che in qualsiasi altra città analizzata.
I prezzi reali ad Amsterdam sono diminuiti del 14% – la correzione annuale più forte dal 1980.
Il peggioramento delle condizioni di finanziamento, la diminuzione del potere d’acquisto delle famiglie da parte dell’inflazione e i cambiamenti normativi hanno pesato contemporaneamente sulla domanda.
A Parigi i prezzi delle case hanno già iniziato a scendere nel 2021.
Il calo ha subito un’accelerazione negli ultimi trimestri a causa della diminuzione dell’accessibilità, delle restrizioni sui prestiti e dell’aumento delle imposte sulla proprietà.
Il mercato immobiliare di Madrid è rimasto accessibile come misurato dal rapporto prezzo-reddito.
Dopo un periodo di tre anni di stagnazione, i prezzi sono aumentati del 3% in termini corretti per l’inflazione negli ultimi quattro trimestri.
Fonte: UBS – 20 settembre 2023