Secondo l’indagine condotta dalla Banca d’Italia, Tecnoborsa e Agenzia delle Entrate, dal 19 giugno al 19 luglio 2023 presso 1.455 agenti immobiliari, nel 2° trimestre 2023 sono divenute più diffuse le indicazioni di un calo dei prezzi degli immobili residenziali.
Seppure in presenza di una quota ancora maggioritaria di giudizi di stabilità.
Il saldo tra giudizi di aumento e diminuzione è diventato negativo, riportandosi sui livelli dell’inizio del 2021.
La quota di agenti che hanno concluso almeno una transazione è rimasta stabile, su livelli elevati.
I tempi di vendita e lo sconto medio rispetto alle richieste iniziali sono leggermente aumentati, pur rimanendo contenuti.
Le condizioni della domanda segnalano una generalizzata debolezza, come evidenziato dal deterioramento dei giudizi relativi al numero dei potenziali acquirenti.
Quasi un operatore su tre continua a segnalare difficoltà nel reperimento del mutuo da parte degli acquirenti, la percentuale più elevata dalla fine del 2014.
Nel mercato degli affitti i canoni sono indicati in aumento e gli agenti si attendono ulteriori rialzi anche nel trimestre in corso.
Le valutazioni prospettiche sugli andamenti complessivi del mercato immobiliare segnano un deciso peggioramento, con riferimento sia al trimestre in corso, per il quale prevalgono aspettative di riduzione dei prezzi di vendita, sia su un orizzonte biennale.
Le attese degli agenti sull’inflazione al consumo nell’orizzonte di dodici mesi si sono ulteriormente ridotte.
Divengono più diffusi i giudizi di un calo dei prezzi delle abitazioni:
Nel II trimestre del 2023 è rimasta preponderante la quota di operatori che esprimono giudizi di stabilità delle quotazioni immobiliari (al 63%, da 61,7 nella rilevazione precedente).
Tuttavia, il saldo fra i giudizi di aumento e di riduzione dei prezzi è divenuto negativo, riportandosi sui valori di inizio del 2021 (a -14 punti percentuali, da 0,9 nella passata rilevazione).
La quota di agenti che hanno concluso almeno una transazione si è mantenuta su livelli elevati…
La quota di agenzie che hanno venduto almeno un’abitazione è rimasta stabile nel II trimestre, rispetto al precedente (all’84,2%).
Poco più dell’80% degli operatori ha venduto solo abitazioni preesistenti e la percentuale di quelli che hanno intermediato esclusivamente immobili nuovi è rimasta molto contenuta (al 2%).
…sebbene le condizioni della domanda nel complesso si confermino deboli:
Il saldo tra i giudizi di crescita e di diminuzione del numero dei potenziali acquirenti è ulteriormente diminuito (-37,1 punti percentuali, da -26,4), in misura più marcata nelle aree metropolitane e nel Nord-Ovest.
Si attenua, pur rimanendo negativo, il divario fra la percentuale di agenzie che riportano un aumento degli incarichi da evadere e la percentuale di quelle che ne segnalano un calo (a -26,5 punti percentuali, da -29,1).
Rimane invariato il saldo negativo fra gli operatori che ravvisano un incremento dei nuovi incarichi a vendere e quelli che ne osservano una diminuzione (a -32,9 punti percentuali).
Circa la metà degli agenti segnala che fra le cause prevalenti di cessazione dell’incarico a vendere vi è un valore delle offerte ricevute ritenuto troppo basso dal venditore, oppure un prezzo richiesto giudicato troppo elevato dai compratori.
Lo sconto medio sui prezzi e i tempi di vendita sono lievemente aumentati:
Lo sconto medio sui prezzi di vendita rispetto alle richieste iniziali è leggermente aumentato (all’8,5%, da 8,2), mantenendosi tuttavia su valori bassi nel confronto storico.
Anche i tempi di vendita si sono lievemente allungati (a 5,8 mesi, da 5,5), pur rimanendo su livelli contenuti.
Le difficoltà segnalate dagli agenti immobiliari nel reperimento del mutuo da parte degli acquirenti sono ai massimi dalla fine del 2014:
La quota di operatori che segnalano difficoltà nel reperimento del mutuo da parte degli acquirenti si è portata al 30,9% (da 30,1 nella scorsa rilevazione), il valore più alto dalla fine del 2014.
La quota di acquisti finanziati da mutuo si colloca su valori contenuti:
La quota di compravendite finanziate con mutuo ipotecario è risultata invariata su livelli storicamente contenuti (al 64,1%).
Il rapporto fra l’ammontare del prestito e il valore dell’immobile è rimasto pressoché invariato (al 76,7%).
I canoni di affitto correnti sono ancora indicati in aumento:
La percentuale di operatori che hanno dichiarato di aver locato almeno un immobile nel 2° trimestre è ulteriormente aumentata (all’80,1%, da 78,1 nella precedente rilevazione).
I giudizi di aumento dei canoni di affitto continuano a prevalere su quelli di riduzione, con un saldo che, seppur in attenuazione rispetto a tre mesi fa, resta su valori elevati (a 43,5 punti percentuali, da 45,9).
Dinamiche analoghe si osservano nelle attese per il trimestre in corso.
Nel 2° trimestre il margine medio di sconto, rispetto alle richieste iniziali del locatore, è salito leggermente (al 2,4%, da 2), pur rimanendo al di sotto del livello medio osservato dall’inizio della rilevazione.
La quota di agenzie che hanno riportato un aumento degli incarichi a locare, si conferma nettamente inferiore a quella di chi ne ha segnalato una riduzione, con un saldo in lieve peggioramento (a -39,2 punti percentuali, da -37,5).
Le prospettive sono in forte peggioramento, e gli agenti prefigurano un calo dei prezzi di vendita:
Le aspettative degli agenti per il III trimestre prefigurano un marcato deterioramento sia del mercato di riferimento degli operatori, sia di quello nazionale.
I saldi, tra attese di miglioramento e di peggioramento, sono scesi a -39,3 e -42,9 punti percentuali (rispettivamente da -21,2 e -25,8 nell’indagine precedente), su livelli registrati solo durante le fasi più acute della crisi pandemica e a seguito della crisi dei debiti sovrani.
Anche le attese su un orizzonte biennale si sono fortemente deteriorate.
Con riferimento al trimestre in corso, si è ulteriormente ampliato il saldo negativo fra le attese di aumento e quelle di diminuzione sia dei nuovi incarichi a vendere (-29,3 punti percentuali, da -13,4; tavola) sia dei prezzi di vendita (a -31,5 punti percentuali).
Le modifiche al ‘Superbonus’ continuerebbero ad attenuare domanda e prezzi di vendita:
Viene confermato dagli operatori un complessivo effetto negativo delle modifiche governative al ‘Superbonus’ (in particolare i vincoli posti alla cedibilità del credito) sul numero di potenziali acquirenti e sui prezzi di vendita nel corso del 2023.
Poco meno della metà degli agenti si aspetta invece, come nella precedente rilevazione, che le modifiche non avranno un impatto significativo.
Fonte: BANCA D’ITALIA | Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia – 2° trimestre 2023 | 8 agosto 2023