Il mercato immobiliare italiano consolida la ripresa avviata oltre un anno fa, alla prima tregua concessa dall’ondata pandemica.
È quanto si legge nella Overview del Terzo Osservatorio sul Mercato Immobiliare dell’anno 2021, presentato in diretta streaming da Nomisma.
Secondo l’Istituto bolognese, l’inattesa capacità di rilancio dell’economia italiana – favorita dalle ingenti risorse associate al Piano Nazionale di Ripresa e Resilienza (PNRR) e da una guida delle istituzioni percepita finalmente salda e credibile – ha rappresentato l’imprescindibile presupposto per riattivare la spinta all’acquisto immobiliare dettata, perlopiù, dal desiderio di miglioramento della propria condizione abitativa.
Secondo Nomisma, l’entità dell’interesse alla casa risulta di gran lunga superiore alle attese, arrivando a coinvolgere oltre 3,3 milioni di nuclei familiari che, nonostante una situazione reddituale e patrimoniale non necessariamente florida, hanno deciso di intraprendere la ricerca di un nuovo immobile.
Si tratta, precisa Nomisma, di una risposta in larga parte emotiva, che presuppone un’aspettativa di strutturalità dei cambiamenti intervenuti nell’ultimo biennio, la cui capacità di resistenza appare tutt’altro che scontata, non appena il morso del Covid-19 allenterà la sua presa.
Il supporto del settore bancario nella finalizzazione dell’acquisto di una casa si conferma un prerequisito irrinunciabile per la maggioranza delle famiglie italiane.
Come già accaduto in passato, quando l’incondizionato ricorso al credito aveva alimentato la formazione di una bolla immobiliare, anche nel 2021 a sostenere la crescente domanda è stato il sistema finanziario.
Nonostante il leggero aumento del reddito lordo disponibile, il ricorso al mutuo da parte della domanda risulta in crescita, avendo raggiunto nell’ultimo anno un tasso di copertura delle compravendite del 52,5% a fronte del 51,7% registrato nel 2019.
Ed è proprio nell’atteggiamento accomodante delle istituzioni finanziarie che vanno individuate le ragioni di un rimbalzo tanto repentino quanto consistente.
Nomisma pone la propria attenzione su questo specifico aspetto sottolineando come un innalzamento della selettività nelle erogazioni, più che un leggero rialzo dei tassi di interesse, finirebbe inevitabilmente per ridurre in misura tutt’altro che trascurabile il bacino di interesse potenziale, con effetti negativi sull’intensità dell’attività transattiva.
L’esuberanza a trazione emotiva da parte delle famiglie italiane, ha avuto effetti su tutti i principali indicatori del settore residenziale.
Una dinamica dei prezzi in aumento, la convergenza tra prezzo offerto e richiesto e tempi di vendita in calo, si sono riflessi in un movimento espansivo delle compravendite residenziali.
A trainare la crescita del mercato è stata la domanda, che ha raggiunto un’intensità prossima al massimo del periodo, mentre gli indicatori di liquidità, quali tempi e sconti, proseguono il lento recupero delle posizioni perse durante la lunga parentesi recessiva (2007-2018).
La variazione media semestrale dei prezzi delle abitazioni, pari a +0,8%, riflette quanto già accaduto nel primo semestre, vale a dire aspettative in crescita da parte dell’offerta, coerenti con il clima di fiducia sulla risalita del mercato.
Su base annua la variazione media dei prezzi delle abitazioni, pari a +1,6%, è espressione di un range che ha come estremo superiore il +4,1% di Milano e come estremo inferiore il -1,2% di Palermo.
Nel settore direzionale, la stabilità dei prezzi su base annua è sintesi di un mercato connotato da una dinamica tuttora incerta.
La variabilità del segmento è compresa tra il -2,7% di Palermo e il +1,6% di Roma.
Per il segmento commerciale la tendenza riflessiva dei valori è l’esito naturale delle ripercussioni dell’indebolimento dei consumi sui bilanci delle attività commerciali.
La variazione annua dei prezzi dei negozi, pari a -0,6%, rappresenta la sintesi di un campo di oscillazione che va dal -3,1% di Padova al +1,6% di Milano.
I tempi medi di assorbimento degli immobili in vendita variano in relazione alla tipologia, per le abitazioni occorrono in media 5,5 mesi per perfezionare l’acquisto, mentre sono necessari 9 mesi sia per gli uffici che per i negozi.
Nel secondo semestre dell’anno lo sconto praticato sul prezzo richiesto nella media dei 13 maggiori mercati italiani, si è attestato al 12,2% per le abitazioni, al 15% per gli uffici e al 15,2% per i negozi.
La pandemia ha favorito un cambiamento sia comportamentale che abitativo della domanda, che ha rimesso al centro la qualità dell’abitare: più spazio, connettività, salubrità e minori costi energetici.
Una tendenza che si è riflessa in parte nello spostamento della domanda verso localizzazioni suburbane, rispetto al comune capoluogo.
Un primo riscontro del fenomeno di de-urbanizzazione si può ricercare nella distribuzione delle compravendite tra il comune capoluogo e i restati comune della provincia, mettendo a confronto il primo semestre 2021 con il primo semestre 2019.
Il mercato delle compravendite è cresciuto nel biennio del 23,6% (I semestre 2021/I semestre 2019) e i mercati di provincia, esterni ai comuni capoluogo, hanno contribuito in misura rilevante a questo incremento.
La domanda di locazione nel corso del 2021 non ha recuperato i livelli pre-Covid, dopo l’erosione registrata durante la pandemia quando ha prevalso la propensione all’acquisto.
Rispetto ai livelli del primo semestre dell’anno, la domanda di locazione di un’abitazione è comunque cresciuta in media di 3,5 punti percentuali, fino ad arrivare ad un incremento di 10 punti percentuali nel mercato di Venezia terraferma.
Per Nomisma, il quadro di deciso recupero fin qui delineato appare strettamente connesso al progressivo miglioramento macroeconomico registrato nel corso dell’anno e alle conseguenti prospettive di tenuta sul fronte occupazionale.
Lo scenario previsionale del comparto dipende quindi dalla concretizzazione delle aspettative di rilancio che alimentano il clima di fiducia sia delle famiglie sia delle imprese.
La capacità di resistenza prima e risalita poi dimostrata dal mercato immobiliare italiano dovrà essere valutata in un contesto finalmente normalizzato.
Solo il tempo dirà se l’intensità dei fenomeni in atto è destinata a durare o se, invece, ci si debba aspettare ridimensionamenti.
Compravendite, prezzi e locazioni immobiliari nel 2021 | previsioni:
Secondo Nomisma le compravendite immobiliari supereranno ogni più rosea previsione, attestandosi sulle 738.000 unità nel 2024 (nel 2021 ci fermeremo a 558.000), sostenuti da sconti e tempi di vendita in calo, mentre anche i prezzi resteranno sostenuti anche a causa della carenza di offerta che caratterizza il settore dopo il fermo dei cantieri.
Per quanto riguarda i prezzi delle abitazioni, l’aumento medio atteso è dell’1,8% nel 2021, che diventa un 4,1% se si parla di Milano.
La variazione media semestrale dei prezzi delle abitazioni, pari a +0,8%, riflette quanto già accaduto nel primo semestre, vale a dire aspettative in crescita da parte dell’offerta, coerenti con il clima di fiducia sulla risalita del mercato.
Per quanto riguarda i canoni di affitto, si nota un aumento dell’1% a livello nazionale e del 2,1% a livello della sola città di Milano.
La domanda di locazione nel corso del 2021 non ha recuperato i livelli pre-Covid, dopo l’erosione registrata durante la pandemia quando ha prevalso la propensione all’acquisto.
Rispetto ai livelli del primo semestre dell’anno, la domanda di locazione di un’abitazione è comunque cresciuta in media di 3,5 punti percentuali, fino ad arrivare ad un incremento di 10 punti percentuali nel mercato di Venezia terraferma.
Mercato delle case in Italia, i fattori di attenzione:
Secondo Dondi, nel 2022 occorrerà fare attenzione all’evoluzione di alcune situazioni, tra cui la scadenza delle moratorie, le probabili inadempienze e i finanziamenti in scadenza e la credibilità delle valutazioni immobiliari.
Quest’ultimo aspetto tuttavia, secondo l’ultimo rapporto sulla stabilità finanziaria di Banca d’Italia, dovrebbe rassicurare relativamente all’assenza di un rischio bolla immobiliare in Italia.
Fonte: immobiliare.it – 24 novembre 2021