Notariato | riflessioni e proposte per rendere effettivo e più facile l’accesso alla casa: edilizia residenziale pubblica, silver cohousing ed intermediazione filantropica

immagine che rappresenta il Congresso nazionale del Notariato, sulle riflessioni e proposte per rendere effettivo e più facile l’accesso alla casa: Edilizia residenziale pubblica, Silver cohousing ed intermediazione filantropica

L’analisi del Consiglio Nazionale del Notariato, elaborata in collaborazione con ISTAT, evidenzia che le abitazioni (5.163 miliardi di euro) rappresentano circa la metà della ricchezza netta delle famiglie (10.422 miliardi di euro).
Sottolineando come Il patrimonio abitativo equivalga a circa 2,9 volte il valore del PIL.

L’80,47% delle famiglie italiane sono proprietarie della casa in cui abitano e, su un totale di 8,36 milioni di persone che vivono da sole, 4,12 milioni hanno 65 anni o più.
E di queste, ben l’88,6% è proprietaria della casa in cui abita.

È questa, quindi, la fotografia della società italiana presentata stamane dal Consiglio Nazionale del Notariato, in occasione del 58° Congresso Nazionale del Notariato dedicato al tema della casa, dal titolo “La casa non è solo abitare: il rovescio del diritto”, che si è tenuto nei giorni scorsi a Roma.

I dati del Consiglio Nazionale stimano che, la quota di individui di età pari o superiore a 65 anni, passerà dal 23,5% del 2021 al 34,9% nel 2050.
Si stima inoltre che, a causa dell’invecchiamento demografico e dell’aumento dell’aspettativa di vita, tra circa 20 anni vi saranno 10,2 milioni di persone destinate a vivere sole.

Il calo della natalità avrà come conseguenza un maggior numero di persone senza figli e l’aumento degli scioglimenti di legami di coppia produrrà un sempre più alto numero di persone o genitori soli.
Guardando alle fasce di età più avanzate, nel 2041 il numero di persone sole con 65 anni, o più, raggiungerà il 60% del numero totale di persone, con importanti ricadute socioeconomiche.

Sulla base di queste proiezioni, il Consiglio Nazionale del Notariato ha elaborato una serie di riflessioni e proposte per discutere di nuovi strumenti giuridici finalizzati a rendere effettivo e più facile l’accesso alla casa, con l’attenzione rivolta al rapporto tra proprietà e le esigenze delle persone.


Nuovo piano di Edilizia Residenziale Pubblica e rilancio del mercato:
I dati dell’analisi del Notariato evidenziano la necessità di favorire l’accesso alla casa anche da parte dei cittadini più giovani e di quelli meno abbienti.
E, al tempo stesso, di evitare il consumo di altro territorio per nuove costruzioni e provvedere alla manutenzione/riqualificazione di quelle esistenti.

L’intervento pubblico appare decisivo per la soddisfazione del diritto fondamentale alla casa, per il raggiungimento di un “accordo inter-generazionale” virtuoso.
Oltre alla necessità di rispondere alle esigenze di tutela dell’ambiente che, nell’interesse delle future generazioni, passa (anche) dal mancato consumo di nuovo territorio a fini edificatori.

Il Consiglio Nazionale del Notariato ha auspicato l’intervento del legislatore per rendere omogenea l’applicazione della normativa in tutto il territorio, offrendo l’esperienza della categoria al fine di concepire modelli di convenzione che prevengano le criticità che si sono manifestate sulla base della legislazione previgente.


Silver Cohousing:
Il “silver cohousing” è un fenomeno di coabitazione collaborativa tra anziani rivolto a persone autosufficienti, che stimola la socialità, il mutuo aiuto, la riduzione della complessità della vita che viene meglio organizzata, sotto il profilo della riduzione dei costi di gestione delle attività quotidiane anche in relazione all’utilizzo degli immobili.

Fino ad oggi il cohousing è nato e si sviluppato spontaneamente tra privati, in assenza di qualunque intervento statale che ne sostenesse la diffusione o che favorisse le libere iniziative dei cittadini.
Un incentivo a potenziare questo strumento è arrivato dal DDL anziani (la legge 23 marzo 2023 n.33), che ha delegato il Governo ad adottare misure – anche di tipo abitativo – a sostegno delle persone anziane.

Gli elementi identificativi della nuova disciplina sono:

  • un progetto di residenzialità in comune che escluda la fissazione di residenze alternative per ciascuno dei soggiornanti. Ciò non solo per suggellare formalmente l’impegno tra i coabitanti aderenti al progetto del patto di convivenza solidale, quanto per dare rilevanza esterna al gruppo dei coabitanti;
  • la reciprocità delle relazioni tra i partecipanti, non retto dalla corrispettività tra le prestazioni ma fondato sul mutuo aiuto. Tale reciprocità non deve scaturire da rapporti obbligatori preesistenti o coevi al patto di convivenza ma esclusivamente da quest’ultimo;
  • la spontaneità, requisito che deve permeare l’intero rapporto di convivenza solidale, sia nella fase iniziale costitutiva dell’intesa, sia – soprattutto – durante lo svolgimento del rapporto, lasciando libere le parti di decidere con la più ampia libertà possibile di far cessare la (propria) convivenza, in tale scelta serenamente confortate dal presidio delle regole negoziali predisposte per tale evenienza.

Secondo il Consiglio Nazionale del Notariato i vantaggi principali derivanti da questo nuovo sistema sarebbero:

  1. azzeramento del consumo del suolo, oltre a essere una leva per la rigenerazione urbana e il rilancio dell’”industria edilizia di qualità” attraverso opere diffuse di riqualificazione ecosostenibile degli immobili residenziali (soprattutto i condomini urbani degli anni 195/’90);
  2. miglioramento della qualità della vita degli anziani perché si ottiene un risparmio fino al 30% dei costi di vita, si ha una maggiore sicurezza personale, migliore assistenza alla persona anziana e socialità diffusa;
  3. disponibilità di alloggi liberati per una nuova domanda sociale non soddisfatta o inespressa a fronte della condivisione di abitazioni ristrutturate;
  4. tutela per i coabitanti, garantite dalla formalizzazione della convivenza in:
    • un atto notarile di acquisto (laddove ciascuno sia proprietario della casa in cui vive);
    • un contratto di locazione;
    • un contratto di comodato (se la struttura utilizzata appartiene a un solo coabitante o a un soggetto terzo, sia esso privato o società, cooperativa o ente no profit).
  5. Fiscalità di favore, in relazione alla rilevanza sociale di questo nuovo sistema.

Intermediazione filantropica:
Secondo le proiezioni di Fondazione Cariplo, riprese dallo studio del Notariato in collaborazione con ISTAT, nel 2030 saranno più di 6 milioni le famiglie nelle quali si verificherà una successione.
E, se viene mantenuto il trend di devoluzioni ad istituzioni del Terzo Settore nella misura dell’1%, il valore di questi lasciti supererebbe i 100 miliardi di euro.

Si pensi che sono circa 32 milioni gli italiani (64%) che nell’ultimo anno hanno fatto almeno una donazione ad enti che svolgono attività di utilità sociale (circa 1/5 dei patrimoni italiani potrebbe essere trasferito mortis causa).

In questo contesto i nuovi istituti degli entri filantropici e di intermediazione filantropica, previsti dalla riforma del terzo settore, diventano importantissimi nell’ambito del trasferimento intergenerazionale della ricchezza anche immobiliare.
Consentendo di dare risposte alle più disparate esigenze del disponente, tanto se rivolte alla tutela di persone fragili quanto al perseguimento di finalità di interesse comune.

L’intermediazione filantropica è una nuova e diversa modalità operativa che, se guidata nella giusta direzione, permetterebbe al settore filantropico di creare e sviluppare un sistema di welfare integrativo dell’intervento pubblico, che si fonda anche sulla maggiore sensibilità del nostro Paese per le tematiche sociali.

Secondo il Consiglio Nazionale del Notariato, potrebbe diventare quindi lo strumento per:

  • ottimizzare il perseguimento di finalità di interesse generale. Un modello in cui il dono assume centralità consentendo di declinare in modo diverso le differenti tipologie di liberalità;
  • consentire un accesso diffuso alla filantropia anche quando la donazione coinvolge risorse limitate, guidando il donante verso l’interesse generale che intende perseguire, attraverso un “fondo destinato” costituito all’interno del patrimonio dell’ente;
  • occuparsi di gestione del patrimonio, raccolta fondi, erogazione di beni e servizi ma anche di denaro e servizi di investimento;
  • gestire il patrimonio immobiliare come strumento di promozione di attività di interesse collettivo, volto al perseguimento del bene comune, all’elevazione dei livelli di cittadinanza attiva, coesione e protezione sociale, favorendo la partecipazione, l’inclusione ed il pieno sviluppo della persona nonchè il valore della cultura e pratica del dono quale espressione di partecipazione, solidarietà e pluralismo.

Ma anche una serie di istituti giuridici previsti non solo dal Codice del Terzo Settore, ma anche dalla legge cd. del “Dopo di noi” (L.n.112/2016), se opportunamente valorizzati e utilizzati potrebbero contribuire ad aprire spazi operativi prima sconosciuti (trust, vincoli di destinazione, contratti di affidamento fiduciario, fondi speciali ecc.).


Fonte: Consiglio Nazionale del Notariato – 27 ottobre 2023

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