In Italia nel corso del 2023 i nuovi contratti di affitto hanno raggiunto gli 1,14 milioni, in aumento del 4,1% rispetto al 2022, generando un volume aggiuntivo di canoni di circa 7,7 miliardi di euro e interessando una superficie residenziale di oltre 96,5 milioni di metri quadrati.
Nel 2000 in Italia il 23% delle famiglie abitava in una casa in locazione, mentre oggi la percentuale è salita al 26% ed è in crescita anche in Europa, con l’eccezione della Germania.
Sono questi alcuni dei dati che emergono dal Rapporto “La casa in locazione in Italia e in Europa” recentemente presentato da Scenari Immobiliari e Abitare Co. nel corso del “FORUM LOCAZIONE – Una casa per tutti”.
La domanda continua nel suo processo di concentrazione in corrispondenza dei grandi centri urbani della Penisola e, questo, è confermato dall’andamento delle quotazioni.
Le case in locazione risultano avere una dimensione media di poco inferiore agli 85 m2 e un canone mensile di poco inferiore ai 570 euro.
Il livello di canone medio annuo più elevato si riscontra a Milano, dove raggiunge i 176 euro/m2 anno.
Seguono Roma, con un canone annuo medio di 151 euro/m2, Bologna, dove è di circa 120 euro/m2, Napoli dove il canone medio è di poco superiore ai 100 euro/m2 annuo ed infine Genova, con 85 euro/m2.
Le previsioni per il 2024 indicano il consolidamento del livello raggiunto: alla crescita dei volumi si affiancherà un leggero incremento dei canoni di locazione che, a livello medio nazionale, sarà di circa il +1,5%, portando il valore medio di riferimento a 82 euro/m2 anno.
A livello di tipologia contrattuale delle nuove locazioni stipulate in Italia nel 2023, il regime concordato rappresenta poco più di un quarto del totale, con l’ordinario di lungo periodo che ne copre più della metà.
I contratti agevolati per studenti, nonostante la continua crescita del numero di iscritti fuori sede nelle principali università della Penisola, rimangono ancora al di sotto del 5% del totale.
La locazione nei grandi centri urbani:
Il Rapporto realizzato da Scenari Immobiliari e Abitare Co. analizza, in particolare, l’andamento del mercato locativo residenziale nei grandi centri urbani, caratterizzati da caratteristiche uniche, quali l’offerta di lavoro, la formazione culturale con ricadute sulla creazione di una domanda esigente, l’attrazione di operatori della filiera immobiliare specializzati e investitori interessati alle città, la partecipazione degli attori locali al rinnovamento del territorio e la sperimentazione di nuove forme di prodotto residenziale per la locazione.
L’incremento del numero delle abitazioni locate: dal 2015 a Bologna, Genova, Milano, Napoli e Roma il volume di nuove stipule raggiunto dal comparto della locazione è cresciuto di poco più del 10%.
Nello stesso periodo i canoni, considerando l’intero territorio amministrativo, sono cresciuti di oltre il 5%, con variazioni più significative per le zone semicentrali.
Il mercato immobiliare residenziale della locazione a Bologna ha raggiunto nel 2023 un volume di circa 21.000 nuove case locate, con un incremento in dodici mesi dell’8%.
A Genova il mercato locativo ha raggiunto nel 2023 un volume di oltre 16.000 nuove case locate, con un incremento in dodici mesi di quasi il 6%.
Milano, con circa 64.000 nuove unità residenziali locate nel 2023, si presenta più dinamico rispetto a molte altre realtà a livello nazionale, come dimostrano da un lato la crescita del numero di contratti stipulati nell’ultimo anno e dall’altro l’incremento del valore del canone medio, seppure variabile nelle diverse zone urbane.
Il mercato della locazione a Napoli nel 2023 ha registrato un incremento del 2%, con un volume di 19.000 nuove case locate, mentre nella Capitale ha raggiunto nel 2023 un volume di oltre 74.000 nuove unità abitative locate, con un incremento sul 2022 di poco meno del 3%.
Roma e Milano sono ben al di sopra degli altri comuni analizzati in termini di nuovi contratti di locazione stipulati in media ogni anno.
In particolare, l’andamento evidenzia che la Capitale ha mantenuto livelli sempre superiori alle 70.000 nuove locazioni annue, mentre il capoluogo meneghino negli ultimi anni si è caratterizzato per un numero di nuovi contratti compreso tra le 55 e 65.000 unità.
Le altre città analizzate contano volumi nell’anno appena concluso inferiori alle 21.000 unità, con Genova che registra la quota più contenuta.
Il mercato dell’ultimo anno realizzato da Roma e Milano costituisce il 13% del totale nazionale, con Roma che pesa per il 7% e Milano per il 6%.
La variazioni tra le diverse zone delle città: analizzando più nel dettaglio le diverse microzone di queste città, si osserva come nella maggior parte dei casi quelle caratterizzate dal canone medio più elevato siano localizzate nel centro città, seguite dalle zone semicentrali e infine da quelle periferiche.
In alcuni comuni, tuttavia, questa gerarchia si modifica e si rilevano microzone semicentrali che emergono per un canone medio superiore a quello delle aree più centrali.
Ne è un esempio Bologna, dove la microarea semicentrale “Colli” presenta valori medi superiori a quelle del centro e del resto delle zone della città.
Caso similare Genova, dove la microzona centrale contraddistinta dal canone più elevato “S. Francesco Albaro” registra gli stessi valori che si riscontrano nella microarea semicentrale denominata “Sturla-Quarto dei Mille”.
Nel capoluogo campano, invece, la microzona periferica di “Fuorigrotta” vanta valori medi superiori a quelli più elevati fatti riscontrare nelle aree semicentrali.
Variazioni dei canoni di locazione dal 2015: paragonando i canoni attuali a quelli del 2015, si osserva come le aree urbane maggiormente dinamiche siano quelle periferiche, qualificate da una maggiore vitalità, che in molti casi vedono variazioni positive comprese tra i 45 e 50 punti percentuali.
Leggermente inferiore, salvo alcune eccezioni, il livello di dinamicità dei valori in calo, che nelle diverse periferie delle città analizzate registra una modificazione negativa ricompresa in un range tra il 30 e il 35%.
Variazioni più contenute si riscontrano nelle zone semicentrali, dove le microaree maggiormente dinamiche sono aumentate tra i 25 e i 30 punti percentuali, fatta eccezione per le microaree di Napoli e Milano che presentano valori vicini al 50%.
In particolare, la microarea “Nigra/Jenner” a Milano per un prodotto usato ha visto un incremento dei canoni superiore al 70% rispetto ai valori del 2015.
Come avvenuto in periferia, anche nelle zone semicentrali le variazioni al ribasso risultano maggiormente ridotte, con un calo compreso tra il 15 e il 25%.
Le aree centrali risultano essere quelle meno dinamiche all’interno delle diverse città, tanto che le microaree maggiormente vivaci dei centri presentano una variazione compresa tra il 15 e il 30%.
Anche in questo caso le variazioni al ribasso sono più contenute e si attestano in un intervallo compreso tra il 5 e il 20%.
Unica eccezione è rappresentata dalla città di Genova, che registra modificazioni superiori, di oltre 40 punti percentuali per un prodotto usato e di circa 30 punti percentuali per un prodotto nuovo.
Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari, ha precisato:
“Non è solo un fenomeno economico che spinge verso la locazione. Ma anche un diverso approccio al modo di vivere che è iniziato con i giovani e sta riguardando fasce più ampie della popolazione, soprattutto urbana. Le famiglie italiane hanno speso per pagare l’affitto dei nuovi contratti di locazione oltre 7,7 miliardi di euro lo scorso anno.
È una cifra che è cresciuta del dieci per cento in cinque anni. E questo conteggio esclude il settore delle locazioni brevi”.
Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari, ha così commentato:
“Nel 2023 l’aumento dei prezzi delle abitazioni e l’incremento del costo dei mutui hanno contribuito a consolidare il ruolo della locazione come soluzione, almeno teoricamente, maggiormente sostenibile, momentanea e meno impegnativa.
I numeri del nostro Rapporto dimostrano che in Europa il mercato locativo è mosso, da una parte, da una forte pressione della domanda per abitazioni in affitto e, dall’altra, da un’offerta che non riesce a soddisfare questa domanda, sia in termini qualitativi che quantitativi, che porteranno nel breve periodo ad un ulteriore aumento dei canoni di locazione.Anche in Italia il mercato ha mostrato livelli di dinamicità che hanno contribuito al superamento di sfide di natura contingente, quali riduzione del potere di acquisto, erosione dei risparmi, rialzo dei tassi e tendenze evolutive che stanno consolidando i cambiamenti di natura strutturale che avevano subito un’accelerazione a partire dalla fine del 2019, quali la forte crescita degli affitti brevi e le difficoltà delle locazioni di medio e lungo periodo.
Tuttavia, permangono, per motivi differenti e in buona parte del territorio nazionale, criticità legate al rincaro degli affitti che rendono sempre più stringente la necessità di sviluppare politiche e forme di incentivazione allo sviluppo di un’offerta abitativa in locazione sostenibile”.
Giuseppe Crupi, CEO di Abitare Co, ha invece affermato:
“Questa domanda chiede un prodotto di qualità eccellente, nuovo o ristrutturato, in palazzi accoglienti, con servizi condominiali che valorizzino la qualità della vita, la socializzazione e che tengano conto della sostenibilità ambientale in termini di energy rating e razionalizzazione dei costi.
L’offerta, oggi, soffre di una carenza di prodotti disponibili a causa di una sua eccessiva frammentazione e di una quasi totale assenza di immobili di nuova costruzione o totalmente ristrutturati e riadattati da adibire a tale scopo.
Fonte: Scenari immobiliari – 26 marzo 2024