Nel rilevare come il mercato immobiliare italiano, nella prima parte dell’anno 2023, abbia confermato i segnali di rallentamento, il report mensile di INTESA SANPAOLO fa il punto sulla situazione attuale e sui possibili sviluppi futuri.
Lo scenario macroeconomico in peggioramento, ha di fatto reso più difficile l’accesso al mercato della proprietà da parte delle famiglie italiane, che hanno visto un’erosione del loro potere di acquisto.
La minore capacità di risparmio e il repentino rialzo dei tassi sui mutui, hanno precluso la possibilità di un acquisto immobiliare a una quota rilevante di domanda potenziale, con conseguenze negative sul numero di compravendite.
L’elevata inflazione ha, inoltre, prodotto un cambiamento di scenario repentino per le famiglie italiane che si sono trovate più fragili, con un potere di acquisto ridotto, ancorché non disposte a sacrificare gli stili di vita e di consumo finalmente riconquistati dopo le limitazioni del periodo pandemico.
La mancata indicizzazione dei salari ha imposto, in aggiunta, il ricorso ai risparmi per mantenere inalterate le abitudini di vita.
Ad alimentare la propensione ai consumi, ha contribuito finora una percezione ottimistica da parte delle famiglie italiane sul futuro economico del Paese.
Fiducia che ha attutito l’impatto dei cambiamenti intervenuti con la politica restrittiva della BCE.
Se la percezione del livello economico generale è di temporanea difficoltà, diversa appare la situazione sul mercato immobiliare che fin da subito ha dovuto fare i conti con un ricorso al credito che, nel giro di breve, ha subìto forti cambiamenti.
Il continuo rialzo dei tassi rappresenta un fenomeno selettivo di accesso al credito, che determina il posticipo delle intenzioni di acquisto di buona parte della domanda potenziale.
La maggiore rischiosità associata dalle banche agli impieghi immobiliari ha portato a una maggiore attenzione nelle erogazioni di mutuo, con ricadute inevitabili sull’attività di compravendita.
Secondo i dati di Nomisma, a registrare le flessioni più marcate dei volumi di transazione, sono stati i mercati che più degli altri si erano distinti nel recente passato, dimostrandosi più reattivi e vitali nella fase di ripresa post pandemica.
Tra questi, Milano e Bologna evidenziano i maggiori arretramenti nel corso degli ultimi trimestri. Come accaduto nella fase espansiva, si tratta di mercati che strutturalmente anticipano le inversioni cicliche che poi nel giro di poco tempo si estendono a tutto il territorio nazionale.
Va precisato, tuttavia, che quanto registrato finora rappresenta un ripiegamento fisiologico, dopo la straordinaria ripresa dello scorso biennio.
Non bisogna però trascurare il fatto che l’accresciuta dipendenza dal credito esclude, o quanto meno riduce, notevolmente la compensazione derivante dall’acquisto per investimento di ricchezza accumulata da parte del nucleo famigliare.
Complice la crescente remunerazione degli investimenti alternativi – tra cui l’obbligazionario governativo . che rendono meno conveniente l’investimento in asset immobiliari ai prezzi correnti.
In un quadro di perdurante incertezza sulle conseguenze delle politiche monetarie in atto, il mercato immobiliare ha iniziato una fase di ripiegamento che al momento appare interlocutoria secondo gli esperti di Nomisma.
La stabilità dei tempi medi di vendita e degli sconti applicati, associata a una modesta flessione dei valori reali (a fronte di un leggero progresso in termini nominali), denota una situazione di incertezza.
I tempi di adeguamento da parte dei venditori al nuovo scenario macroeconomico saranno lunghi, come sempre avvenuto in passato, posticipando i tempi di ripartenza.
In questa fase le difficoltà di accesso alla proprietà – da parte di una quota crescente di domanda potenziale – tenderanno ad aumentare, con conseguente ripiego verso soluzioni in locazione ed in attesa che i prezzi diventino più accessibili.
Il segmento degli affitti rischia di diventare sempre più affollato, rivelando sempre più un’inadeguatezza dell’offerta.
Tante componenti di domanda si trovano a competere: famiglie, lavoratori, studenti e turisti, con il locatario che privilegia le soluzioni meno rischiose e più remunerative (affitti brevi), a scapito dei segmenti più deboli tra cui gli studenti (come è apparso dalle proteste degli ultimi mesi).
A compensare, almeno in parte, il fabbisogno abitativo in locazione potrebbero contribuire gli investitori istituzionali, che invece manifestano un interesse marginale.
La gestione di condòmini plurimi, i rischi di morosità associati a un’impostazione normativa poco incline ad assecondare le ragioni della proprietà sono, secondo Nomisma, alla base di uno scarso interesse strutturale.
Infine, è interessante notare che se l’interesse di famiglie e imprese è parso solo attenuato dal peggioramento del quadro macroeconomico, decisamente peggiore è la percezione sul versante corporate, dove la prudenza degli investitori stranieri ha generato un crollo degli investimenti.
Passati a 2 miliardi, nel 1° semestre, rispetto ai 6,2 mld di euro nel 1° semestre 2022.
Fonte: Intesa Sanpaolo – Direzione Studi e Ricerche – 18 luglio 2023