È stato aggiornato il 25 luglio 2023 l’accordo territoriale per la stipulazione dei contratti di locazione a canone concordato sul territorio di Roma Capitale.
Il suddetto aggiornamento – depositato il 27 luglio 2023 – determina i valori locativi per le oltre 200 zone, ripartite secondo i criteri adottati dall’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate.
Avrà validità triennale, resterà comunque in vigore fino alla sottoscrizione del successivo e, nel caso di mancato rinnovo, i canoni saranno rivalutati in base alla variazione ISTAT assoluta.
Ricordiamo che l’art. 2, comma 3 della Legge n. 431/98, ha introdotto nel nostro ordinamento questa disciplina con l’intenzione di incentivare il mercato delle locazioni.
Questi contratti – come stabilisce il comma 5 della stessa legge – non possono avere durata inferiore a 3 anni, salvo siano di natura transitoria, e devono essere stipulati rispettando il modello previsto dal decreto ministeriale del 16 gennaio 2017.
Per contratti di natura transitoria, ci si riferisce a:
- contratti di locazione per studenti (particolare tipologia di contratto, di durata compresa tra i 6 e i 36 mesi);
- contratti di durata non superiore a 18 mesi (in presenza di particolari esigenze dell’inquilino o del locatore).
Tali tipologie contrattuali sono ugualmente assoggettate – nel caso di Roma ed altre città italiane e relative area metropolitane – al rispetto di questi parametri locativi.
In questi casi, a differenza delle altre tipologie contrattuali, il canone non può essere scelto liberamente dal proprietario dell’immobile, ma deve essere definito in base a specifici parametri stabiliti in questi accordi.
Definiti, in sede locale, fra le organizzazioni maggiormente rappresentative della proprietà edilizia e dei conduttori.
Per poter beneficiare della agevolazioni fiscali previste, tali organizzazioni o associazioni (per i contratti d’affitto non assistiti dalle stesse) sono anche chiamate a rilasciare un’apposita attestazione, atta a certificare che il contenuto del contratto sottoscritto – ed il relativo canone – siano conformi a quanto previsto dall’accordo territoriale.
Nella definizione del canone effettivo, nel rispetto dei canoni minimi e massimi fissati dai suddetti accordi, le parti contrattuali devono tener conto dei seguenti elementi:
- tipologia dell’alloggio;
- stato manutentivo dell’immobile e dell’intero fabbricato;
- pertinenze dell’alloggio (posto auto, cantina, etc.);
- presenza di spazi comuni (aree a verde, impianti sportivi interni, etc.);
- dotazione di servizi tecnici (ascensore, prestazione energetica, etc.);
- arredamento dell’immobile.
Risoluzione anticipata del contratto:
Come in tutti i contratti di locazione la parte maggiormente tutelata è quella del conduttore, che ha la possibilità di recedere dal contratto anche in assenza di giusta causa (c.d. “recesso libero“), qualora previsto dal contratto.
In caso contrario è necessaria la presenza di una giusta causa, ed il rispetto del periodo minimo di preavviso previsto dal contratto.
Per quanto riguarda il locatore, non vi sono possibilità di disdetta, ma solo di diniego di rinnovo.
Tale possibilità, è condizionata al verificarsi di una delle seguenti condizioni:
- comprovata necessità dell’immobile;
- il conduttore non occupa stabilmente l’immobile, senza motivazioni plausibili;
- l’immobile deve essere ristrutturato e richiede interventi di manutenzione non procrastinabili;
- vendita dell’immobile.
Per perfezionare il diniego di proroga, è necessario che la parte comunichi la propria volontà attraverso l’invio di una raccomandata A/R o PEC con un preavviso di almeno sei mesi.
Qualora non venga comunicata la disdetta, il contratto di affitto a canone concordato si rinnova di biennio in biennio.
Agevolazioni fiscali:
Ai contratti a canone concordato, sono previste una serie di benefici e agevolazioni fiscali.
In particolare, per tali contratti, è prevista:
- Applicazione della tassazione speciale con cedolare secca, anziché con tassazione ordinaria IRPEF.
Si può applicare, quindi, un’aliquota unica pari al 10%, anziché quelle a scaglioni previste per la tassazione ordinaria; - La base imponibile per il calcolo dell’Irpef è ridotta al 30%, qualora sussistano le condizioni di cui all’articolo 8 della legge 431/98;
- Il corrispettivo annuo ai fini della determinazione della base imponibile, per l’applicazione dell’imposta proporzionale di registro, è assunto nella misura minima del 70%.
Requisiti cedolare secca al 10%:
I requisiti per poter esercitare l’opzione di tassazione con cedolare secca al 10%, sono i seguenti:
- sia il locatore che il conduttore devono essere persone fisiche e la locazione deve avere ad oggetto immobili al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, arti e professioni (categoria catastali gruppo A, esclusa l’A/10);
- l’applicazione della cedolare secca deve essere comunicata alla controparte in sede di stipula e/o registrazione del contratto;
- è obbligatorio l’invio di una raccomandata all’inquilino, sull’applicazione dell’imposta sostitutiva e sulla rinuncia all’aggiornamento del canone concordato.
Inoltre per poter beneficiare della cedolare secca, l’immobile deve essere ubicato in comuni ad alta intensità abitativa o, nel caso di contratti a studenti, che sia situato in un Comune – o Comuni limitrofi – in cui ha sede un’università o un corso distaccato.
Agevolazioni IMU:
Sono previste due diverse tipologie di agevolazioni:
- la prima, di carattere nazionale, prevede la riduzione della base imponibile per il calcolo del 25%;
- la seconda, facoltativa e di carattere locale, autorizza i comuni a prevedere la possibilità di ridurre l’aliquota ordinaria sugli immobili in affitto a canone concordato.
Costituito un osservatorio sui canoni di locazione:
Congiuntamente al rinnovo dell’accordo, è stata messa sul tavolo dell’amministrazione comunale la costituzione di un osservatorio di monitoraggio, allo scopo di monitorare l’andamento dei canoni.
Le organizzazioni sindacali, quindi, metteranno a disposizione i dati raccolti sui contratti stipulati a Roma, costituendo una banca dati con relativo report semestrale.
Fonte: fiscomania.com – informazionefiscale.it – fiscoetasse.com