Calcolo dei valori

VALUTAZIONI IMMOBILIARI ONLINE: subisci anche tu il fascino dell’immediato e del gratuito?

Roberto Iafrate
VALUTAZIONI IMMOBILIARI ONLINE: subisci anche tu il fascino dell’immediato e del gratuito?

Quotazioni immobiliari, valutazioni o stime online?
Ce n’è per tutti i gusti: servitevi pure!
Il mercato immobiliare italiano è un labirinto di numeri, emozioni e, sempre più spesso, di click.

La valutazione immobiliare online è diventata il primo, quasi istintivo, passo per chiunque voglia farsi un’idea del valore della propria casa, prima di proporla in vendita.
Ma cosa si cela realmente dietro questi strumenti digitali che promettono stime gratuite e immediate? E, soprattutto, siamo in grado di riconoscere una valutazione errata?

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BANCA D’ITALIA – ISTAT: calo della ricchezza complessiva delle famiglie italiane (-1,7%) a causa delle attività finanziarie (-5,2%), non del valore delle abitazioni (+2,4%)

Roberto Iafrate
grafico dell'andamento della ricchezza delle famiglie italiane, dal 2005 al 2022 | fonte Banca D'Italia e Istat

Secondo le stime elaborate dalla BANCA D’ITALIA e dall’ISTAT, alla fine del 2022 la ricchezza netta delle famiglie italiane è stata pari a 10.421 miliardi di euro. Rispetto al 2021, tale ricchezza complessiva è diminuita del -1,7% in termini nominali, dopo tre anni di crescita.

Le attività non finanziarie (6.317 miliardi di euro) sono aumentate del +2,1% a prezzi correnti (+131 miliardi), riflettendo soprattutto la crescita del valore delle abitazioni, che ha riportato l’incremento più elevato dal 2009 (+2,4%, +125 miliardi).

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Nuda proprietà e usufrutto: i coefficienti aggiornati per il calcolo dei relativi valori

Roberto Iafrate

Coefficienti aggiornati dal Ministero dell’Economia e delle Finanze, per il calcolo dei valori di Nuda proprietà e usufrutto

Pubblicato in Gazzetta Ufficiale il decreto del 27 dicembre 2024 del Ministero dell’Economia e delle Finanze, recante l’adeguamento delle modalità di calcolo dei diritti di usufrutto a vita e delle rendite o pensioni in materia di imposta di registro e di imposta sulle successioni e donazioni, in relazione alla variazione del tasso di interesse legale.

Le percentuali dell’usufrutto e della nuda proprietà (rimaste invariate rispetto al 2024), devono essere calcolate in relazione all’età dell’usufruttuario (ossia degli anni compiuti al momento della costituzione dell’usufrutto) ed al valore della piena proprietà.

Nuda proprietà e usufrutto

Coefficienti 2026

Come funziona il calcolo della nuda proprietà?

Il valore fiscale della nuda proprietà si determina sottraendo il valore dell'usufrutto dal valore della piena proprietà. Il valore dell'usufrutto è pari al valore dell'immobile moltiplicato per il coefficiente ministeriale corrispondente all'età dell'usufruttuario. Per il 2026, il tasso applicato è del 2,5%.

Tabella coefficienti usufrutto 2026

Coefficienti per il calcolo di usufrutto e nuda proprietà — tasso 2,5% (2026)
Età usufruttuarioUsufruttoNuda proprietà
da 0 a 20 anni 95% 5%
da 21 a 30 anni 90% 10%
da 31 a 40 anni 85% 15%
da 41 a 45 anni 80% 20%
da 46 a 50 anni 75% 25%
da 51 a 53 anni 70% 30%
da 54 a 56 anni 65% 35%
da 57 a 60 anni 60% 40%
da 61 a 63 anni 55% 45%
da 64 a 66 anni 50% 50%
da 67 a 69 anni 45% 55%
da 70 a 72 anni 40% 60%
da 73 a 75 anni 35% 65%
da 76 a 78 anni 30% 70%
da 79 a 82 anni 25% 75%
da 83 a 86 anni 20% 80%
da 87 a 92 anni 15% 85%
da 93 a 99 anni 10% 90%

Domande frequenti sulla nuda proprietà

Cos'è la nuda proprietà?
La nuda proprietà è il diritto di proprietà su un immobile privo del diritto di godimento (usufrutto). Alla morte dell'usufruttuario la piena proprietà si consolida automaticamente senza ulteriori atti o imposte.
Qual è la differenza tra valore fiscale e valore commerciale?
Il valore fiscale è calcolato con le tabelle ministeriali e serve come base imponibile per le imposte. Il valore commerciale è il prezzo reale di vendita, determinato da una stima professionale che considera anche le condizioni dell'immobile e il mercato locale.
Quando conviene acquistare una nuda proprietà?
Conviene quando si vuole investire in un immobile a prezzo ridotto, con orizzonte temporale medio-lungo. Il vantaggio è tanto maggiore quanto più giovane è l'usufruttuario.
Quali imposte si pagano sull'acquisto di una nuda proprietà?
Imposta di registro al 2% (prima casa) o 9% (seconda casa) sulla base imponibile della nuda proprietà; imposte ipotecaria e catastale fisse di 50 euro per atti soggetti a IVA.

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CONTRATTI DI LOCAZIONE A CANONE CONCORDATO: Aggiornato l’accordo territoriale del Comune di ROMA

Roberto Iafrate

Immagine dei Contratti di locazione a canone concordato del Comune di ROMA, con l'aggiornamento dei valori

È stato aggiornato il 25 luglio 2023 l’accordo territoriale per la stipulazione dei contratti di locazione a canone concordato sul territorio di Roma Capitale.

Il suddetto aggiornamento – depositato il 27 luglio 2023 – determina i valori locativi per le oltre 200 zone, ripartite secondo i criteri adottati dall’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate.
Avrà validità triennale, resterà comunque in vigore fino alla sottoscrizione del successivo e, nel caso di mancato rinnovo, i canoni saranno rivalutati in base alla variazione ISTAT assoluta.

Canone Concordato (stima sintetica)

Seleziona la zona e inserisci le superfici richieste

mq
mq
mq
Richiedi un contatto di approfondimento:
La richiesta non pone vincolo alcuno e non è reciprocamente impegnativa, ma ti invitiamo a consultare l'informativa di legge.


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    Canone concordato Roma: i valori aggiornati per i contratti di locazione

    Roberto Iafrate
    Canone concordato ROMA: immagine di un cartello di affitto a canone concordato, seguita dai valori aggiornati per i Contratti di affitto-locazione delle zone Centro, Prati, Flaminio, Parioli, Trieste, Balduina, Pinciano, Salario, Africano, Appio, Montesacro, Città Giardino, Talenti

    In vigore da lunedì 11 marzo 2019, è stato aggiornato il 25 luglio 2023 l’accordo territoriale per la stipulazione dei contratti di locazione a canone concordato sul territorio di Roma Capitale. Il suddetto aggiornamento – depositato il 27 luglio 2023 – avrà validità triennale, resterà comunque in vigore fino alla sottoscrizione del successivo e, nel caso di mancato rinnovo, i canoni saranno rivalutati in base alla variazione ISTAT assoluta.

    Canone Concordato (stima sintetica)

    Seleziona la zona e inserisci le superfici richieste

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    mq
    Richiedi un contatto di approfondimento:
    La richiesta non pone vincolo alcuno e non è reciprocamente impegnativa, ma ti invitiamo a consultare l'informativa di legge.

      Elenchiamo, di seguito, i valori delle relative zone omogenee:

      CENTRALE/SEMICENTRALE (Euro/mq: 4,10-18,10)
      PREGIO (Euro/mq: 7,0-31,50)
      SEMICENTRALE PERIFERICA (Euro/mq: 3,50-16,50)
      PERIFERICA SUBURBANA (Euro/mq: 3,20-13,80)
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      Valutazione della convenienza dell’investimento:

      Immagine di un professionista di DELLE VITTORIE House Trading, che aiuta nella valutazione della convenienza dell’investimento immobiliare

      Sono molteplici gli aspetti da considerare per valutare l’opportunità dell’acquisto di un Immobile.
      Ci sono caratteristiche oggettive e soggettive da prendere in considerazione, in un contesto di comparazione di mercato di cui tenere chiaramente conto e in assenza di riferimenti certi che siano in grado di costituire un valido supporto alle scelte degli interessati.

      Attraverso noi avrai la possibilità di conoscere l’effettiva disponibilità di immobili corrispondenti alle personali esigenze e la corretta valutazione di quelli presi in considerazione.
      Unitamente al poter organizzare l’investimento finanziario in relazione al potenziale rendimento futuro.

      Elementi fondamentali per scegliere con la necessaria sicurezza.