L’analisi dettagliata dei dati relativi alle compravendite del mercato residenziale del quarto trimestre 2025, elaborate dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell’Agenzia delle Entrate, certifica per Roma un ruolo di assoluta leadership nel panorama nazionale.
A fronte di un dato nazionale che cresce di un modesto +0,4% e di una Milano in flessione (-2,3%), la Capitale accelera invece con decisione.
Con 10.599 abitazioni compravendute negli ultimi tre mesi dello scorso anno, infatti, Roma segna un incremento del +4,8% rispetto allo stesso periodo del 2024.
Un risultato che va ben oltre il fisiologico rimbalzo post-estivo, con volumi che segnano il picco assoluto dell’intero anno, confermando una buona solidità di una domanda abitativa guidata in modo schiacciante dall’acquisto della “Prima Casa”.
In questa pagina trovi lo strumento per il calcolo del canone concordato a Roma, aggiornato secondo le ultime disposizioni dell’accordo territoriale per la stipulazione dei contratti di locazione a canone concordato sul territorio di Roma Capitale (in vigore a marzo 2026).
Il suddetto aggiornamento – depositato il 27 luglio 2023 – avrà validità triennale, resterà comunque in vigore fino alla sottoscrizione del successivo e, nel caso di mancato rinnovo, i canoni saranno rivalutati in base alla variazione ISTAT assoluta.
Canone Concordato (stima sintetica)
Seleziona la zona e inserisci le superfici richieste
mq
mq
mq
Superficie convenzionale stimata: 0 mq
FASCIA B (EURO/MQ)
0-0
Valori della fascia intermedia
FASCIA C (EURO/MQ)
0-0
Richiede parametri qualitativi alti
Richiedi un contatto di approfondimento:
La richiesta non pone vincolo alcuno e non è reciprocamente impegnativa, ma ti invitiamo a consultare l'informativa di legge.
Come si calcola l’importo di un affitto a canone concordato?▼
Il calcolo del canone concordato, segue una specifica procedura definita dall’Accordo Territoriale di Roma, che prevede alcuni passaggi fondamentali:
1. Individuazione della zona e della fascia di oscillazione:
Il primo passo è individuare l’Area omogenea in cui si trova l’immobile, identificando la specifica zona di appartenenza.
A ogni zona corrisponde una “fascia di oscillazione”, con un valore minimo e massimo mensile espresso in euro/metro quadro. Il canone effettivo dovrà collocarsi all’interno di questo intervallo.
2. Esame delle dotazioni dell’appartamento:
Un’unità immobiliare è considerata “normale” se dispone di allacci ad acqua, gas (o piastre a induzione), fognatura e un impianto di riscaldamento. L’assenza anche di una sola di queste caratteristiche la colloca automaticamente nella fascia più bassa (Fascia A).
Per gli appartamenti “normali”, si valutano circa 20 parametri (elencati nell’Allegato 2/B dell’Accordo) per determinare se l’immobile rientri nella Fascia B (da 3 a 6 parametri) o nella Fascia C (da 7 in su) e per definire il suo posizionamento all’interno di tali fasce.
Ecco alcuni dei parametri previsti:
Posto auto o box
Presenza di balconi, terrazzi o giardino privato
Cantina
Ascensore
Doppi servizi o bagno finestrato
Porta blindata e/o doppi vetri
Aria condizionata
Riscaldamento autonomo
3. Il calcolo della superficie convenzionale:
Il canone di locazione si applica ad una specifica dimensione denominata “superficie convenzionale”, che ha origine dalla superficie calpestabile e si ottiene attraverso un preciso calcolo che considera ogni elemento della proprietà.
Il processo si articola principalmente in due passaggi:
Correzioni relative alle dimensioni dell’appartamento: la superficie calpestabile non viene considerata sempre al 100%, ma può subire delle correzioni in base alla sua specifica dimensione. La normativa, infatti, prevede un aumento percentuale per gli alloggi più piccoli (fino a 70 mq) e una riduzione percentuale per quelli più grandi (sopra i 120 mq), per garantire una maggiore equità nel calcolo.
Valutazione delle pertinenze: balconi, cantine, box e giardini non si sommano per l’intera superficie, ma solo per una loro porzione percentuale (es. 25% per un balcone, 50% per un box, ecc.), secondo i criteri stabiliti dall’Accordo.
La normativa prevede una tolleranza del 5% sulle misurazioni effettuate. La tecnicità e correttezza di questo calcolo richiede, quindi, una particolare attenzione.
4. Applicazione di aumenti e diminuzioni al valore euro/mq:
Una volta individuato il corretto valore, all’interno della fascia corrispondente, questo può essere modificato applicando specifiche percentuali di aumento o diminuzione, tra cui:
Aumenti: per immobile arredato, piano attico, alta classe energetica, ecc.
Diminuzioni: per piano seminterrato o piani alti senza ascensore.
Nota bene: l’applicazione degli eventuali incrementi, non può comunque portare ad un valore finale superiore al limite massimo della specifica Zona OMI.
5. Adeguamenti sulla base delle condizioni contrattuali:
Ulteriori fattori legati alla tipologia del contratto possono influenzare il canone di locazione, come la durata contrattuale (contratti più lunghi possono avere un canone maggiore) o la scelta di una locazione transitoria.
6. Determinazione del canone mensile applicabile:
Si moltiplica il valore finale al metro quadro (ottenuto dopo tutti gli adeguamenti) per la superficie convenzionale (calcolata al punto 3).
Il risultato sarà l’importo del canone di locazione mensile applicabile.
Disclaimer: questa guida è solo un riassunto interpretativo dell’Accordo Territoriale. Per ogni aspetto legale e per la stipula del contratto, consigliamo di fare riferimento al testo completo degli stessi accordi.
Un calcolo complesso, che richiede competenza e precisione
Determinare il canone concordato è un processo articolato che va ben oltre la semplice consultazione di una tabella. Ogni passaggio richiede competenza e attenzione ai dettagli, per non incorrere in future contestazioni o rischiare la perdita delle agevolazioni fiscali.
Puoi provare a farlo senza l’aiuto di nessuno, oppure affidarti alla nostra esperienzaper ottenere il massimo possibile, con il minimo rischio.
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Decidi tu! Siamo certi che saprai scegliere l’opzione migliore.
Elenchiamo, di seguito, i valori di affitto-locazione delle relative zone OMI: Ricordiamo che le zone OMI hanno perimetri che non coincidono con quelli comunemente intesi per i quartieri e che, per non rischiare errori, è possibile richiedere una verifica gratuita su quella corrispondente allo specifico indirizzo dell’abitazione.
In che zona OMI è la mia abitazione?
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Zona CENTRALE/SEMICENTRALE (Euro/mq)
Tabella Ufficiale OMI 2026: Valori Locazione Euro/mq – Zona Centrale/Semicentrale
Codice
Nome Zona
Fascia A
Fascia B (Rif.)
Fascia C
Min
Max
Min
Max
Min
Max
C10
GARBATELLA (LARGO DELLE SETTE CHIESE)
6,10
8,20
8,20
11,80
11,80
13,50
C11
MARCONI (PIAZZA ENRICO FERMI)
6,10
8,20
8,20
11,80
11,80
13,50
C12
MONTEVERDE VECCHIO (VIA POERIO)
6,10
9,80
9,80
14,00
14,00
16,00
C13
MONTEVERDE NUOVO (VIA DI DONNA OLIMPIA)
6,10
8,20
8,20
11,80
11,80
12,80
C14
AURELIO MONTE DI CRETA (PIAZZA IRNERIO)
4,70
8,10
8,10
11,60
11,60
12,80
C15
AURELIO GREGORIO VII (VIA GREGORIO VII)
6,10
8,40
8,40
12,00
12,00
15,50
C16
CAVALLEGGERI (VIA DELLE FORNACI)
6,10
8,40
8,40
12,00
12,00
14,50
C17
BALDUINA GIOVENALE (VIA DELLE MEDAGLIE D’ORO)
6,10
8,20
8,20
11,80
11,80
12,80
C18
CIPRO (VIA ANGELO EMO)
6,30
8,40
8,40
12,00
12,00
13,50
C19
PONTE MILVIO FARNESINA (VIA DELLA FARNESINA)
8,80
11,40
11,40
16,30
16,30
17,90
C21
SALARIO AFRICANO (VIALE LIBIA)
6,10
9,80
9,80
14,00
14,00
15,50
C22
BATTERIA NOMENTANA LANCIANI (VIA COSTANTINO MAES)
6,10
9,50
9,50
13,60
13,60
14,50
C24
BOLOGNA (VIA LIVORNO)
6,50
9,70
9,70
13,80
13,80
15,00
C26
VILLAGGIO OLIMPICO (V.LE DE COUBERTIN)
6,10
9,00
9,00
12,90
12,90
14,00
C27
PORTA PORTESE (VIA ETTORE ROLLI)
8,80
10,10
10,10
14,50
14,50
16,00
C29
CASAL BERTONE PORTONACCIO (VIA DI CASAL BERTONE)
4,20
6,40
6,40
9,10
9,10
12,40
C30
PIGNETO (PIAZZA DEL PIGNETO)
4,40
7,30
7,30
10,50
10,50
13,10
C31
MARCO POLO (VIALE MARCO POLO)
6,10
8,20
8,20
11,80
11,80
15,00
C32
OSTIENSE (VIA DEL PORTO FLUVIALE)
6,10
7,70
7,70
11,00
11,00
12,50
C35
AURELIO MADONNA del RIPOSO (VIA BENTIVOGLIO)
6,10
8,20
8,20
11,80
11,80
12,80
C38
CASILINO MARRANELLA (VIA LABICO)
4,10
6,40
6,40
9,10
9,10
11,90
C42
VIGNA CLARA (VIA DI VIGNA STELLUTI)
8,80
9,80
9,80
14,00
14,00
15,50
C43
TRIONFALE IGEA (VIA MARIO FANI)
8,80
10,50
10,50
15,00
15,00
16,50
C44
CAMILLUCCIA (VIA DELLA CAMILLUCCIA)
8,80
11,10
11,10
15,80
15,80
18,10
C45
NOCETTA (VIA DELLA NOCETTA)
4,40
6,50
6,50
9,30
9,30
12,60
C47
BALDUINA BELSITO (PIAZZA MADONNA DEL CENACOLO)
6,30
8,30
8,30
11,90
11,90
14,30
C48
TOR MARANCIA NAVIGATORI (VIA C.T. ODESCALCHI)
6,10
8,20
8,20
11,80
11,80
13,50
C5
SAN LORENZO (VIA DEI SABELLI)
4,40
8,10
8,10
11,60
11,60
13,60
C51
APPIO LATINO (VIA LATINA)
6,10
8,20
8,20
11,80
11,80
13,30
C52
COLLINA FLEMING (VIA BEVAGNA)
8,80
9,80
9,80
14,00
14,00
15,50
C7
APPIO – VILLA FIORELLI (VIA TARANTO)
6,10
7,90
7,90
11,30
11,30
14,10
C8
APPIO – NOCERA UMBRA (PIAZZA SANTA MARIA AUSILIATRICE)
Vorrei affittare la mia abitazione a Roma con un contratto a canone concordato (3+2), per usufruire della tassazione con cedolare secca al 10%. È possibile avere un’indicazione riguardo i valori della mia zona?
Sì, è possibile. Anche se in questo modo potrà conoscere solo il range di valori previsti in questo particolare contesto normativo, nel quale i canoni di affitto sono dettati da un preciso algoritmo matematico.
Senza conoscere, però, quale sia il canone applicabile nel suo specifico caso.
Il terzo trimestre del 2025 ha confermato una fase di espansione per il mercato delle locazioni residenziali in Italia, secondo l’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate.
I dati evidenziano non solo una crescita dei volumi, ma soprattutto una trasformazione strutturale nelle preferenze di proprietari e inquilini, che si spostano progressivamente dal classico contratto a lungo termine verso formule più flessibili o agevolate.
Nel trimestre in esame sono state registrate 251.733 nuove locazioni, segnando un incremento tendenziale del +2,5% (pari a 6.033 contratti in più) rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente.
Ma questo dato medio nasconde profonde differenze territoriali e tipologiche, che meritano un’analisi approfondita.
Il mercato italiano della locazione residenziale nel 2024, rivela un panorama complesso e dinamico che, con oltre 1,6 milioni di nuovi contratti registrati, è un indicatore chiave della salute economica del Paese.
I dati, derivanti dal Rapporto Immobiliare 2025 sul mercato residenziale, recentemente pubblicato dall’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate (OMI), mostrano che le unità abitative, pur essendo la maggioranza, hanno segnato un lieve calo del -0,6% nel numero di contratti, mentre gli immobili non abitativi hanno visto una crescita del +2,3%.
È importante notare che queste analisi non includono gli affitti brevi (sotto i 30 giorni).
Il report ha evidenziato come le tipologie preferite siano i bilocali e trilocali e il contratto di locazione più diffuso il 3+2, l’età media degli inquilini si collochi tra i 25 e i 50 anni, il canone medio di locazione si attesti sui 680 euro, con picchi significativi a Milano (1.278 euro) e Roma (999 euro).
Il tempo medio per affittare un immobile, inoltre, si sarebbe ridotto a poco più di un mese.
