Il calcolo del canone concordato da applicare segue una specifica procedura, definita dall’Accordo territoriale.
Vediamo i passaggi fondamentali:
1. Individuazione della zona e della fascia di oscillazione:
- Il primo passo è individuare l’Area omogenea in cui si trova l’immobile, identificando la specifica zona di appartenenza.
- A ogni Area Omogenea corrisponde una “fascia di oscillazione”, con un valore minimo e massimo di canone di locazione espresso in euro/metro quadro annuo.
Il canone effettivo dovrà collocarsi all’interno di questo intervallo.
2. Valutazione delle caratteristiche dell’immobile:
- Si devono esaminare le specifiche dotazioni dell’appartamento.
Un’unità abitativa è considerata “normale” se dispone di allacci ad acqua, gas (o piastre a induzione), fognatura e un impianto di riscaldamento adeguato.
L’assenza anche di una sola di queste caratteristiche, la colloca automaticamente nella fascia più bassa (Fascia A).
- Per gli appartamenti definiti “normali”, si assegnano punti in base a parametri specifici elencati nell’Allegato “2B” dell’Accordo.
Questi parametri determinano se l’immobile rientri nella Fascia B (da 3 a 6 parametri), o nella Fascia C (da 7 parametri in su), oltre che la la sua posizione specifica all’interno di tali fasce.
Questo processo definisce il “Valore Iniziale Applicato” (VIA), per metro quadro.
Ecco alcuni dei 20 parametri considerati (Allegato 2B):
- Posto auto o box
- Presenza di balconi, terrazzi o giardino privato
- Cantina
- Ascensore
- Doppi servizi o bagno finestrato
- Porta blindata e/o doppi vetri
- Aria condizionata
- Riscaldamento autonomo
- Immobile ristrutturato di recente
3. Applicazione di incrementi e decrementi:
Il Valore Iniziale Applicato (VIA) viene poi modificato in base ad ulteriori caratteristiche specifiche dell’immobile.
Questo passaggio determina un “Valore Intermedio” (VINT).
Si applicano specifiche percentuali di aumento o diminuzione, tra cui:
- Decremento del 10%: per appartamenti al piano seminterrato.
- Decremento del 10%: per appartamenti oltre il terzo piano senza ascensore.
- Incremento del 10%: per gli attici.
- Incremento variabile: in base alla classe energetica dell’immobile (es. +5% per classi D/E/F, +10% per B/C, +13% per classi A o superiori).
- Incremento fino al 10-15%: per interventi documentati di Eco/Super Eco-Bonus o Sisma-Bonus.
4. Adeguamenti sulla base di condizioni contrattuali e tipologia:
Ulteriori fattori possono influenzare il canone, talvolta agendo direttamente sui limiti massimi delle fasce di oscillazione:
- Durata contrattuale: contratti più lunghi del minimo previsto (3 anni per uso abitativo, 6 mesi per studenti) possono prevedere aumenti percentuali sulla fascia (es. +7% per 4 anni, +8% per 5 anni, ecc.).
- Immobili di pregio o vincolati: per categorie catastali A/1, A/8, A/9 o immobili con vincoli storico-artistici, è possibile un aumento fino al 15% sulla fascia.
- Alloggi arredati: il VIA può essere aumentato fino al 15%, se l’immobile è completamente arredato (con inventario allegato).
- Garanzie: se viene fornita una garanzia (es. fideiussione) che copra almeno 12 mensilità, il canone massimo calcolato viene ridotto del 4%.
5. Calcolo della superficie convenzionale:
Il canone di locazione non si calcola sulla mera superficie calpestabile.
La “superficie convenzionale” si ottiene sommando alla superficie calpestabile interna delle percentuali specifiche relative alle pertinenze (balconi, terrazzi, cantine, box, posti auto, giardini), secondo i criteri stabili dall’Accordo.
Sono previsti anche correttivi per alloggi molto piccoli (aumento percentuale) o molto grandi (riduzione percentuale), con una tolleranza del 5% sulle misurazioni effettuate.
6. Determinazione del canone annuo finale:
Si moltiplica il valore finale al metro quadro (ottenuto dopo tutti gli adeguamenti dei passaggi precedenti), per la superficie convenzionale (calcolata al punto 5).
Il risultato è l’importo massimo del canone di locazione annuo concordato.
Aspetti importanti da considerare:
- Nessun aggiornamento ISTAT (di norma): il canone concordato non è soggetto ad aggiornamento ISTAT annuale, specialmente se si opta per il regime fiscale della “Cedolare Secca”. Solo rinunciando alla Cedolare Secca, il canone può essere aggiornato annualmente fino al 75% della variazione ISTAT.
- Rispetto dei limiti: il canone pattuito non può superare il limite massimo risultante dal calcolo, pena la perdita delle agevolazioni fiscali. Un canone inferiore al minimo calcolato, sebbene valido tra le parti, potrebbe essere oggetto di verifica fiscale da parte dell’Agenzia delle Entrate.
- Attestazione di rispondenza: per poter usufruire delle agevolazioni fiscali (come la Cedolare secca al 10%), è obbligatorio ottenere l’Attestazione di Rispondenza da una delle organizzazioni sindacali firmatarie dell’Accordo Territoriale. Questo documento certifica che il contratto e il canone sono conformi alle regole stabilite.
Questo processo dettagliato, assicura che il canone concordato rispecchi le caratteristiche dell’immobile e la sua ubicazione, nel rispetto delle normative locali e garantendo l’accesso ai benefici fiscali previsti.
