1. Individuazione della zona e della fascia di oscillazione:

• Il primo passo è individuare l’Area omogenea in cui si trova l’immobile, identificando la specifica zona di appartenenza.
• A ogni zona corrisponde una “fascia di oscillazione”, con un valore minimo e massimo mensile espresso in euro/metro quadro. Il canone effettivo dovrà collocarsi all’interno di questo intervallo.

2. Esame delle dotazioni dell’appartamento:

• Un’unità immobiliare è considerata “normale” se dispone di allacci ad acqua, gas (o piastre a induzione), fognatura e un impianto di riscaldamento. L’assenza anche di una sola di queste caratteristiche la colloca automaticamente nella fascia più bassa (Fascia A).
• Per gli appartamenti “normali”, si valutano circa 20 parametri (elencati nell’Allegato 2/B dell’Accordo) per determinare se l’immobile rientri nella Fascia B (da 3 a 6 parametri) o nella Fascia C (da 7 in su) e per definire il suo posizionamento all’interno di tali fasce.

Ecco alcuni dei parametri previsti:

• Posto auto o box
• Presenza di balconi, terrazzi o giardino privato
• Cantina
• Ascensore
• Doppi servizi o bagno finestrato
• Porta blindata e/o doppi vetri
• Aria condizionata
• Riscaldamento autonomo

3. Il calcolo della superficie convenzionale:

Il canone di locazione si applica ad una specifica dimensione denominata “superficie convenzionale”, che ha origine dalla superficie calpestabile e si ottiene attraverso un preciso calcolo che considera ogni elemento della proprietà.

Il processo si articola principalmente in due passaggi:

• Correzioni relative alle dimensioni dell’appartamento: la superficie calpestabile non viene considerata sempre al 100%, ma può subire delle correzioni in base alla sua specifica dimensione. La normativa, infatti, prevede un aumento percentuale per gli alloggi più piccoli (fino a 70 mq) e una riduzione percentuale per quelli più grandi (sopra i 120 mq), per garantire una maggiore equità nel calcolo.
• Valutazione delle pertinenze: balconi, cantine, box e giardini non si sommano per l’intera superficie, ma solo per una loro porzione percentuale (es. 25% per un balcone, 50% per un box, ecc.), secondo i criteri stabiliti dall’Accordo.

La normativa prevede una tolleranza del 5% sulle misurazioni effettuate. La tecnicità e correttezza di questo calcolo richiede, quindi, una particolare attenzione.

4. Applicazione di aumenti e diminuzioni al valore euro/mq:

Una volta individuato il corretto valore, all’interno della fascia corrispondente, questo può essere modificato applicando specifiche percentuali di aumento o diminuzione, tra cui:

• Aumenti: per immobile arredato, piano attico, alta classe energetica, ecc.
• Diminuzioni: per piano seminterrato o piani alti senza ascensore.

Nota bene: l’applicazione degli eventuali incrementi, non può comunque portare ad un valore finale superiore al limite massimo della specifica Zona OMI.

5. Adeguamenti sulla base delle condizioni contrattuali:

Ulteriori fattori legati alla tipologia del contratto possono influenzare il canone di locazione, come la durata contrattuale (contratti più lunghi possono avere un canone maggiore) o la scelta di una locazione transitoria.

6. Determinazione del canone mensile applicabile:

Si moltiplica il valore finale al metro quadro (ottenuto dopo tutti gli adeguamenti) per la superficie convenzionale (calcolata al punto 3).
Il risultato sarà l’importo del canone di locazione mensile applicabile.

Disclaimer: questa guida è solo un riassunto interpretativo dell’Accordo Territoriale. Per ogni aspetto legale e per la stipula del contratto, consigliamo di fare riferimento al testo completo degli stessi accordi.