In un anno di volatilità economica globale, gli immobili residenziali delle proprietà di lusso hanno sfidato le aspettative e sono rimasti resilienti, con una crescita positiva del valore del capitale osservata in molte delle 30 città monitorate nel 2023 dal “Savills World Cities Prime Residential Index”.
Confermando come, in tempi di incertezza, gli immobili siano spesso visti come una riserva sicura di ricchezza.
Anche le città italiane hanno ottenuto buoni risultati nel prime dei prezzi residenziali, con valori di capitale in aumento a Roma (+3,3%) e Milano (+2,5%), mostrando una buona resilienza di fronte alla volatilità economica, all’inflazione elevata e all’aumento dei tassi di interesse.
Queste città – come anche Atene (che ha registrato la crescita più elevata dei prezzi residenziali prime, con un aumento del +4,6%), Madrid e Barcellona – hanno un prezzo relativamente inferiore rispetto ad alcune controparti del nord Europa e, insieme al loro status di località più “lifestyle” con climi più caldi, sono state in grado di attirare acquirenti da tutto il mondo.
Anche il limitato stock di immobili di prima qualità, ha contribuito inoltre a sostenerne i prezzi.
L’analisi di Savills monitora le prestazioni degli immobili residenziali di “prima qualità” in 30 città globali (New York, Singapore, Londra, Los Angeles, Dubai, Sydney, Madrid, Barcellona, Milano, Berlino, Amsterdam, Lisbona, Miami, Hong Kong, Shenzhen, Hangzhou, Seul, Pechino, Tokyo, Parigi, Ginevra, Zurigo, Mosca, San Paolo, Toronto, Sidney, Melbourne, Vancouver e Città del Capo).
Ci si riferisce ai valori delle proprietà di lusso o di fascia alta, ovvero alle abitazioni o immobili che si distinguono per la loro qualità, posizione, dimensioni o caratteristiche esclusive.
Questi prezzi riflettono, ovviamente, la domanda da parte di acquirenti benestanti o investitori che cercano un livello superiore di comfort, design e prestigio.
I rendimenti prime, nel contesto immobiliare, si riferiscono ai rendimenti iniziali o rendimenti di “primo affitto”.
Questi indicano il tasso di rendimento che gli investitori possono ottenere quando acquistano una proprietà e la affittano per la prima volta, rappresentando la percentuale del canone di affitto annuo rispetto al prezzo di acquisto dell’immobile.
La ricerca evidenzia come le pressioni inflazionistiche e le difficili condizioni di mercato, nei principali mercati residenziali di tutto il mondo, abbiano portato nel 2023 ad una serie di dati di performance di crescita modesti.
A fronte della continua incertezza economica e di un contesto di tassi d’interesse più elevati, i principali mercati residenziali nelle città del mondo sono stati modesti ma sono rimasti resilienti, con i valori del capitale e gli affitti che hanno registrato una crescita positiva.
Si prevede che questa crescita si possa ridurre ulteriormente nel 2024, poiché alcuni mercati, precedentemente ad alta crescita, rallenteranno a livelli più sostenibili dopo le impennate post-pandemia.
I canoni di locazione sovraperformano la crescita dei prezzi:
Proseguendo la tendenza dell’anno scorso, la crescita del valore locativo prime ha superato la crescita del valore del capitale nel 2023, aumentando del 5,1% per l’anno e del 2,3% per la seconda metà dell’anno.
Questa tendenza è stata in gran parte guidata dalla mancanza di scorte in molti mercati di locazione primari e dall’aumento dei livelli di domanda da parte di individui e famiglie che vorrebbero acquistare un immobile, ma stanno attendendo una maggiore stabilizzazione dei tassi di interesse.
Lisbona, di gran lunga, ha registrato la più alta crescita degli affitti per la seconda metà del 2023, con una crescita media degli affitti del +22% nel periodo.
Ma l’offerta di case sul mercato degli affitti non ha tenuto il passo con la domanda, portando a un aumento del prezzo delle case in affitto in tutto il Portogallo.
A livello globale, i rendimenti prime sono stati in media del 3,1% nel 2023 e sono aumentati di oltre 10 punti base in sette mercati del Savills World Cities Index, guidati da Lisbona, Berlino, New York e Barcellona, con ogni città che ha beneficiato di un aumento della domanda internazionale e nazionale che ha portato a una crescita dei loro mercati di locazione prime.
Persistono gli aumenti dei prezzi:
Nonostante i venti contrari dell’economia, i valori dei capitali sono rimasti in territorio positivo, aumentando in media del +2,2% nelle 30 città monitorate nel 2023, con la seconda metà dell’anno che ha registrato una crescita del +1,1%.
Dubai continua a essere un hotspot per gli immobili residenziali di prima qualità, con un aumento dei valori patrimoniali del +17,4% per l’anno, con un +5,6% registrato nel secondo semestre.
Il mercato ha ancora un prezzo relativamente competitivo ed offre un costo della vita relativamente basso e un clima più caldo che continua ad attrarre acquirenti internazionali e nazionali.
Alcune città hanno risentito delle turbolenze economiche globali più di altre, in particolare nella seconda metà del 2023.
New York e San Francisco, con la prima che sta assistendo a un ritorno in sordina e la seconda che sta ancora resistendo alle turbolenze tecnologiche.
L’attuale incertezza politica ed economica di Hong Kong ha continuato a ostacolare i suoi principali mercati residenziali.
I prezzi prime in città sono diminuiti del -3,7% rispetto al 2023, ma rimane il mercato residenziale più costoso al mondo.
Prospettive 2024:
Il 2024 promette di portare un allentamento delle pressioni inflazionistiche e con esso un contesto “wait and see”.
Gli economisti, i responsabili politici e gli operatori di mercato concordano ampiamente sulle prospettive per il prossimo anno: le pressioni inflazionistiche si attenueranno gradualmente, con i facili guadagni ormai in gran parte alle spalle, rendendo necessari tassi di interesse “più alti più a lungo” e la probabilità di un periodo prolungato di debole crescita globale.
Anche se la proprietà residenziale di prima qualità è meno dipendente dai mutui rispetto alla proprietà residenziale tradizionale, l’indebolimento delle condizioni macroeconomiche potrebbe intaccare il sentiment.
Molti potenziali acquirenti e venditori potrebbero adottare un approccio di attesa, in un contesto di tassi d’interesse più elevati.
Un mercato di vendita meno attivo continuerà a stimolare i mercati degli affitti primari, con una crescita del valore locativo che dovrebbe superare la crescita del valore del capitale anche quest’anno.
I cambiamenti demografici, l’urbanizzazione e le prospettive economiche globali continueranno ad avere effetti sui mercati immobiliari globali, modificando il tipo e l’ubicazione degli immobili desiderati da acquirenti e affittuari.
I paesi che rappresentano circa il 40% della popolazione mondiale, andranno alle urne quest’anno e l’edilizia abitativa sarà probabilmente al centro dell’attenzione di molti elettori e politici.
Si prevede una crescita media dei prezzi residenziali prime dello 0,6% nelle 30 città prese in esame, in qualche modo inferiore al +2,2% raggiunto lo scorso anno.
Ciò è in gran parte dovuto al fatto che alcuni mercati, che avevano sovraperformato, sono tornati alle tendenze medie storiche.
La natura rarefatta del residenziale di prima qualità, unita a una generale mancanza di scorte in molte città, probabilmente impedirà un rallentamento più marcato.
Il potenziale di tagli dei tassi d’interesse da parte delle banche centrali, tra la metà e la fine del 2024, potrebbe stimolare l’attività sui principali mercati immobiliari e potrebbe sorprendere al rialzo per i prezzi nell’ultima parte dell’anno.
Fonte: SAVILLS – 1 febbraio 2024