Pubblicato in Gazzetta Ufficiale il decreto del 27 dicembre 2024 del Ministero dell’Economia e delle Finanze, recante l’adeguamento delle modalità di calcolo dei diritti di usufrutto a vita e delle rendite o pensioni in materia di imposta di registro e di imposta sulle successioni e donazioni, in relazione alla variazione del tasso di interesse legale.
Le percentuali dell’usufrutto e della nuda proprietà (rimaste invariate rispetto al 2024), devono essere calcolate in relazione all’età dell’usufruttuario (ossia degli anni compiuti al momento della costituzione dell’usufrutto) ed al valore della piena proprietà.
Il valore fiscale della nuda proprietà si determina sottraendo
il valore dell'usufrutto dal valore della piena proprietà.
Il valore dell'usufrutto è pari al valore dell'immobile moltiplicato per il
coefficiente ministeriale corrispondente all'età dell'usufruttuario.
Per il 2026, il tasso applicato è del 2,5%.
Nuda proprietà e usufrutto
Come funziona il calcolo della nuda proprietà?
Tabella coefficienti usufrutto 2026
Età usufruttuario Usufrutto Nuda proprietà
da 0 a 20 anni
95%
5%
da 21 a 30 anni
90%
10%
da 31 a 40 anni
85%
15%
da 41 a 45 anni
80%
20%
da 46 a 50 anni
75%
25%
da 51 a 53 anni
70%
30%
da 54 a 56 anni
65%
35%
da 57 a 60 anni
60%
40%
da 61 a 63 anni
55%
45%
da 64 a 66 anni
50%
50%
da 67 a 69 anni
45%
55%
da 70 a 72 anni
40%
60%
da 73 a 75 anni
35%
65%
da 76 a 78 anni
30%
70%
da 79 a 82 anni
25%
75%
da 83 a 86 anni
20%
80%
da 87 a 92 anni
15%
85%
da 93 a 99 anni
10%
90%
Domande frequenti sulla nuda proprietà
La misura del saggio degli interessi legali è stata fissata al 2,50%, con decorrenza dal 1° gennaio 2025, ed è pari alla metà del saggio legale che è stato in vigore fino al 31/12/2023.
Il valore dell’usufrutto, come noto, si riduce progressivamente con l’avanzare dell’età dell’usufruttuario, in ragione della corrispondente riduzione dell’aspettativa di vita.
Contemporaneamente, si accresce il valore della nuda proprietà.
Il principio è che il valore della nuda proprietà sia pari al valore della piena proprietà, diminuito del valore dell’usufrutto, uso o abitazione.
Il calcolo del reale valore di mercato dell’immobile interessato richiede, quindi, una corretta valutazione ed una specifica conoscenza delle quotazioni immobiliari della zona interessata.
Può accadere che l’usufrutto venga costituito non per tutta la vita dell’usufruttuario, ma solo per un certo periodo di tempo.
In tal caso, per determinare la base imponibile, occorre ricorrere a un calcolo finanziario che segue altri coefficienti.
Una valutazione complessiva, che richiede competenza e precisione:
Determinare il valore di compravendita di una nuda proprietà è un processo articolato, che va ben oltre la semplice consultazione di una tabella di coefficienti.
Ogni passaggio richiede la giusta attenzione, per compiere le scelte in modo opportuno e consapevole.
Puoi provare a farlo senza l’aiuto di nessuno, oppure affidarti alla nostra esperienza, per ottenere il massimo possibile, con il minimo rischio.
Decidi tu! Siamo certi che saprai scegliere l’opzione migliore.
Richiedi un contatto di approfondimento:
La richiesta non pone vincolo alcuno e non è reciprocamente impegnativa, ma ti invitiamo comunque a consultare preventivamente l’informativa di legge.
Quelli che seguono sono i valori che fanno riferimento alla fiscalità indiretta, ovvero utili ai fini del calcolo della base imponibile delle imposte proporzionali di registro, donazione, successione, ipotecaria e catastale, nel caso del diritto di usufrutto, uso o abitazione di durata vitalizia:
| Età usufruttuario | Valore usufrutto | Valore nuda proprietà | |
|---|---|---|---|
| da 0 a 20 anni | 95% | 5% | |
| da 21 a 30 anni | 90% | 10% | |
| da 31 a 40 anni | 85% | 15% | |
| da 41 a 45 anni | 80% | 20% | |
| da 46 a 50 anni | 75% | 25% | |
| da 51 a 53 anni | 70% | 30% | |
| da 54 a 56 anni | 65% | 35% | |
| da 57 a 60 anni | 60% | 40% | |
| da 61 a 63 anni | 55% | 45% | |
| da 64 a 66 anni | 50% | 50% | |
| da 67 a 69 anni | 45% | 55% | |
| da 70 a 72 anni | 40% | 60% | |
| da 73 a 75 anni | 35% | 65% | |
| da 76 a 78 anni | 30% | 70% | |
| da 79 a 82 anni | 25% | 75% | |
| da 83 a 86 anni | 20% | 80% | |
| da 87 a 92 anni | 15% | 85% | |
| da 93 a 99 anni | 10% | 90% | |
Come esempio, dato un valore di 500.000 euro dell’immobile interessato e posta in 60 anni l’età dell’usufruttuario:
- l’usufrutto vitalizio avrà un valore di euro 300.000;
- la nuda proprietà di euro 200.000.
Le disposizioni di cui al decreto del Ministero dell’economia e finanze, si applicano agli atti pubblici formati, agli atti giudiziari pubblicati o emanati, alle scritture private autenticate e a quelle non autenticate presentate per la registrazione, alle successioni apertesi ed alle donazioni fatte, a decorrere dalla data del 1° gennaio 2025.
Fonte: gazzettaufficiale.it – 2 gennaio 2025
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