Le agevolazioni per la riqualificazione degli immobili, dovrebbero essere indirizzate prevalentemente alle famiglie bisognose e, a parità di condizioni familiari, alle abitazioni meno efficienti in termini energetici ed essere limitate alle case occupate dal proprietario in via permanente, escludendo quindi le seconde case e le case vuote, che sono quasi un terzo del totale.
Questi alcuni suggerimenti di Paolo Angelini, Vice Direttore Generale della Banca d’Italia, nel corso del convegno “UN Principles for Green Financing for Sustainable Real Estate, Infrastructure and Urban Transformation Projects”, che si è posto l’obiettivo di discutere quali possano essere i principi per un settore immobiliare sostenibile.
Secondo lo stesso relatore gli incentivi dovrebbero prevedere un’adeguata compartecipazione al costo da parte del beneficiario, così da limitare rischi di azzardo morale, essere modulate in relazione al risparmio energetico atteso e rimanere stabili nel tempo, per consentire ai proprietari di comprenderne appieno le caratteristiche e di pianificare l’investimento.
Occorrerebbe, inoltre, definire un insieme più equilibrato di strumenti, che tenga conto delle caratteristiche delle diverse categorie di destinatari: alle detrazioni e ai crediti d’imposta (attualmente prevalenti in Italia) potrebbero essere affiancate forme di sussidio diretto e di sostegno all’accesso al credito.
Infine, bisognerebbe intervenire sulla riduzione degli oneri burocratici per la riqualificazione degli immobili, per agevolare chi decide di investire nell’efficientamento energetico della propria abitazione.
Si tratta di un tema molto importante, perché circa un quarto delle emissioni europee di gas serra sono attribuibili agli edifici.
Il settore immobiliare riveste dunque un ruolo centrale per il conseguimento dell’obiettivo di azzerare le emissioni nette di gas serra entro il 2050, fissato dall’Unione europea con provvedimenti aventi forza di legge.
Di particolare importanza in questo contesto è la direttiva sull’efficienza energetica degli edifici (Energy Performance of Buildings Directive, EPBD), che rispetto alla sua formulazione iniziale è stata rivista significativamente dando agli Stati membri maggiori margini di flessibilità su obiettivi e modalità per raggiungerli.
A tutti i paesi europei sarà richiesto un forte impegno per adeguarsi alla direttiva e, per valutare l’entità di tale impegno, occorre in primo luogo avere un quadro sufficientemente accurato delle attuali condizioni di efficienza energetica degli immobili.
In Italia non esiste una base dati esaustiva contenente informazioni al riguardo.
La principale fonte ufficiale è il Sistema Informativo sugli Attestati di Prestazione Energetica (SIAPE) gestito dall’ENEA, che raccoglie gli Attestati di Prestazione Energetica (APE), che presenta tuttavia una serie di limiti.
Basti dire che questo archivio contiene informazioni solo su 4,9 milioni di abitazioni (il 14% del totale) e che in Italia vi sono circa 78 milioni di unità immobiliari, di cui 36 milioni sono abitazioni.
Ciò rende complicato ricavare una stima non distorta e affidabile del grado di efficienza energetica del patrimonio abitativo nazionale.
Stime elaborate da ricercatori della Banca d’Italia suggeriscono che la quota di case energeticamente poco efficienti (quelle di classe energetica F o G) sia circa l’80%.
Si tratta di un dato significativamente superiore a quello che si ricava dal SIAPE: la differenza equivale a 9 milioni di case in più da riqualificare.
Il relatore ha precisato che i mutui “verdi” potranno svolgere un ruolo molto importante ai fini del raggiungimento degli obiettivi previsti dalla direttiva sull’efficienza energetica e che attualmente, non esiste una definizione armonizzata di questo strumento.
Tipicamente si tratta di mutui per l’acquisto di abitazioni con prestazioni energetiche elevate (generalmente, di classe A o B), o per il miglioramento di almeno due classi dell’efficienza energetica di un immobile.
Un’edizione dell’Indagine regionale sul credito bancario (a cui ha partecipato un gruppo di 244 banche individuali) condotta dalle filiali della Banca d’Italia mostra che già nel 2022 il fenomeno dei mutui “verdi” era in rapida evoluzione.
Di queste, oltre 200 – a cui fa capo più del 90% del campione in termini di totale attivo – dichiarano di aver acquisito l’informazione sulla classe energetica degli immobili al momento dell’erogazione dei prestiti.
In base a questi dati, il flusso di questa tipologia di prestiti nel 2022 è stato pari a circa 3,5 miliardi di euro, il 12% delle erogazioni di mutui indicate dalle banche segnalanti.
Un’analisi basata sui dati del portale MutuiOnline, mostra che nel periodo compreso tra settembre 2022 e giugno 2023 i mutui “verdi” offerti dalle banche convenzionate con la piattaforma hanno beneficiato di un tasso d’interesse mediamente inferiore di 7 punti base rispetto agli altri mutui, a parità di altre condizioni.
Lo sconto potrebbe anche essere spiegabile con il minor rischio creditizio di questi prestiti.
Da numerosi studi emerge, infatti, che una maggiore efficienza energetica dell’immobile tende ad associarsi a un minore rischio di insolvenza del mutuatario, dato che quest’ultimo sopporta costi più bassi per la gestione dell’immobile ed è meno esposto alle future variazioni dei prezzi dell’energia.
Emerge inoltre che in caso di insolvenza su un mutuo “verde” la perdita per la banca è mediamente minore.
Per favorire lo sviluppo di questi strumenti potrebbero inoltre essere utili forme di consulenza ai proprietari di immobili sulle opzioni tecniche disponibili per migliorare l’efficienza energetica, sui risparmi conseguibili, sulle modalità di finanziamento e di agevolazione.
E particolarmente rilevante, ovviamente, il ruolo del legislatore nazionale.
Fonte: BANCA D’ITALIA – 11 aprile 2024